【O2O研究】房产互联网产品如何进行优化？

「带看的成交率」的推进，将会成为平台发展的战略基础点，所有经纪人和中介公司为了追求更好的「带看成交率」，都倾向于在平台里录入成交信息（平台本身的公信力，就转变为如何避免虚假带看、虚假成交了）。一旦经纪人和经纪公司愿意提供成交真实证据，在平台里录入成交，那么一来，此平台的商业模式，就切入了后向流程，端口费模式势必被淘汰——房产流量平台，才可在线下用户支持下，转型成为房产电商平台。

如下为「同联宝」产品的关键页面，以页面资源形成「转推成交率」为核心的用户市场信号。值得一吹的是，在「同联宝」的「推接-到访-成交」三大信号的助推之下，最后位于合肥佳源巴黎都市楼盘的两位顾问，成了销冠。

2.3 中介能效工具：中国式MLS，以带看合作为中心的多元平台

所有中介能效工具的比拼关键，是要找到合适的、能够符合广大经纪公司最大公约数的房客源合作需求的合作制度。

首先，我不认为，我们的联盟方式，可以照搬、模仿、或改良美国的MLS。这和世界名帅里皮教练带不动中国队、毛泽东思想才能引领中国革命胜利的道理一样，显而易见。我国复杂的土地产权构成、房屋建筑形态、低廉的劳动力成本、行业独特的管理政策、功利投机的商业文化、落后法制观念，等等一系列原因，决定了：我们的社会没有支撑美式MLS的可能。

我们需要自己的制度创新，像「支付宝」一样的制度创新——简单、易用、认知容易、惩罚容易、激励直接、容易推广、适用于一二三四线城市乡镇。

同时，我也不看好贝壳找房直接采用的ACN合作机制。ACN机制在链家内部被证明卓有成效，但在不同的企业产权主体之间，就不尽然。读者可想象，企业内部有效的管理制度，能不能直接用在行业联盟里推广？

企业内部交易成本很低，管控旗下员工的手段也很丰富。就像我知道的情况来讲，同策一一手房源联动的得以成行的状况而言，同策旗下的置业顾问，在同策集团的工资、佣金收入、五险一金、案场同事之间的关系，这些机会成本是很高的。置业顾问一旦不按规则行事，沉没成本非常高。同理，ACN在链家内是适用的，不采用ACN，链家员工很难生存。

但是，参与贝壳找房体系的经纪公司，且不谈公司之间的博弈。

各个中介公司的财务政策、市场定位、管控风格都不同，特别作为中小经纪公司的领导者，都有自己独立的既成经验曲线和独特管控手腕，一味推动ACN的合作，只能带来一个结果——贝壳找房成为链家系离职员工的创业平台。如果只能实现这样的市场兼容性，毫无疑问，达不到贝壳找房的初始目标。

真正有力的联盟方式，我称为中国式MLS，需要解决三个层面的问题：

1. 带看管控与合作平台

任何一个中介管理者，都不会放心手下中介人的合作。极端情况下，一个中介老板要能通过每天的App端查看，就能掌握旗下中介人的带看情况。原因在于，中国房产经纪人的工作是个“黑箱”，经纪人出门了是不是飞单、跳单、合谋都是很难把握的。

果对于内部经纪人的管控都不极其容易，那么寻求同行业合作的投资回报率（涉及公司和个人两个层面的分佣），将非常困难。这个带看环节的强管控功能，本身就能给各家中介公司，带来极大的效能提升。

顺便提一句，我的某个作为中介的亲戚，还是我推荐他成为中介的。结果，由于带看环节的管控不利，急功近利的他在中介生涯后期尽做私单，租赁买卖统统做私单，很是得意——最后的结果是在行业里生存不下去。

更重要的是，在这个过程，他从一个比较单纯的工厂打工仔，变成了一个满嘴谎话、毫无底线的人。这就是中介公司带看管控漏洞的一个效果，有系统的让猫去帮忙看鱼，有系统的助长年轻人的贪婪和腐败。

带看管控模块的大致设想，见下图。需要让每个带看的轨迹和上下家的验证监控都变得毫无难度——对带看的监督，必须发挥第一方自束、第二方验证、第三方监控三种力量，全力遏制。

2. 生态化联盟平台

（编辑：青岛站长网）

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