【O2O研究】房产互联网产品如何进行优化？
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「hold on」的术语来自，2012年获得诺贝尔经济学奖的Roth和沙普利的市场设计理论，其中的延迟接受算法——这是带看双边配对平台的理论基础。利用市场设计领域的配对算法，可以大幅度优化，带看机会和带看申请之间的资源配对，促使某个带看平台具备超越一般平台的房客源配对效率。这种配对效率的优势，会让多边市场的匹配效率得以颠覆。 回到行业中看，房产中介作为中间人的一个重要的基本功能，就是客房源配对。这个配对算法，需要由「立即接受算法」，变为「延迟接受算法」。购房者、售房者、中间人的效能，都将获得极大的提升。这个算法转换后的效率增量，才是所有房产流通平台应该充分重视的增长点。
为避免本文过度扩展，「延迟接受算法」、市场设计领域的解读，只粘贴上图以示例。需详细了解的读者，可搜盖尔-沙普利算法。 除了采用新的带看配对算法才能激发新的产业效率以外，可行性也是这个切入点的关键。 从可行性上讲，大流量平台，即使是淘宝房产背后的阿里巴巴、即使是今日头条背后的字节跳动，其实很难快速掌握所有的二手房房源信息，很难从正面切入房互领域。 但如果妥善的开发快速带看系统，促使每个一般用户最容易的约到房源带看，这就将在大流量平台内部发育一个微型的房产流通闭环。这个闭环，因为正反馈激励显著，将极有可能形成网络效应。 大流量平台的带看预约平台，从核心竞争力的角度考虑，最重要的指标是：业主渗透率。业主需要验证产权身份以后，才能开始间接的带看申请。中介直接登记的带看机会（无业主验证确认），应给予明确标识。 当然，业主电话需要作为唯一房源标识，通过查重撞号规避重复带看。每个带看申请，也是需要备案客户电话，以避免重复带看的。此外，还有一系列相关规则设计，例如预约时间差、中介登记带看机会的防作弊流程等等，不赘述。 2.2 房产流量平台：分时段可约房列表，主打「带看成交率」指标
我个人看法：真房源是个伪问题——连最基本的供应信号，如房子卖不卖、卖多少价、什么付款要求，都在业主的内心中不断变动。 相对接近真实的房价信息，只可能来自业主端，由业主实时更新。即使链家网里的真房源，也是通过线下方式落实的业主需求，但业主的真实需求其实一直在更新中。 除开房价信息以外的其他房源信息，就更是对现实的勉力仿真了。正是因为房产作为一种环境嵌入品，才产生了房产经纪人毋庸置疑的中间人价值，即房产经纪人对同一类房源的现场考察经验是为客户和业主提供的最基本的“机会成本”节省。高仿信息再如何复杂，也是无法替代这样的场景体验。 真正最稀缺的信息，是业主和经纪人的带看约定、以及购房者和经纪人的看房约定。这些约定，比较准的表达了供需两端的真实信息和意图。 在大客户销售理论中，我们知道，只有客户公开表达过的话语，才是判断客户真实态度的指标。在中介工作中，也是如此，只有客户和房东，真诚为了这件事，愿意用脚投票，才可以证明这个需求和这个供应的确真实存在。 这也是经纪公司的店组管理中，真正关心的只是经纪人带看的原因。 话说回来，就算是真房源很重要，依然必须直面一对矛盾：真房源列表的信噪比确实高，但在所有可售房中的覆盖率低。信噪比高的、出售需求真实的、业主同意公开的房源并不多，覆盖率必然低。 更高的覆盖率，就必然包含大量业主尚未完全确认的信息。这也是为何链家房源如此真实，但购房者还是不得不去安居客上读那些“故事会”的一个原因。 解决这对矛盾最好的方式，就是：分时段的可预约/可参加的房源模块。 注意：一方面，时段必须精细化到小时。其次，必须采用分时段独家代理制度，即：某个房源在某个时段的看房机会，只能由一个经纪人挂牌。第三，每个房源单元，只能包括9个以内必要的房源字段（其中需要包括集合地点和集合时间），条目的重点是经纪人的经营数据（如带看成交率）。 传统方式的端口费模式：由经纪人录入房源详细信息，发布房源，等待客户来电。此流程的Roi极低。你发布真实房源花了一上午，能换来几次带看？为了提高Roi，才会出现不少很奇怪的工具，例如土地公之类一键刷新房源的工具。这些奇奇怪怪的房源发布工具，体现的即是端口费模式的荒谬。 但发布带看机会、发布看房需求，则不一样。上午录入房源带看机会，或许下午就能收到客户或同行的带看申请。这种操作成本低、操作收益高的工作，才促使所有中间人积极的发布最优质、最全面的房源带看信息。 如果有大量中介都在平台上录入带看机会，就能逐步形成信噪比极高，覆盖率也极高的可带看房源列表。这种列表，直接就足以颠覆安居客里信噪比极低、信息逆淘汰的房源列表页面，而让平台从虚假房源信息的利益格局里面抽身而出（实际上，即使是贝壳找房App也可从分时段的可预约/可参加的房源模块的建构中，避免可公开房源占比不高的问题）。 （编辑：青岛站长网） 【声明】本站内容均来自网络，其相关言论仅代表作者个人观点，不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利，请及时与联系站长删除相关内容! |
